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門面轉租到期,承租人索還押金遭拒引糾紛

2019-06-21 10:51:04來源:廣西法治日報責任編輯:賴冠宇 (本文版權所有,未經授權,禁止轉載)
2.5萬元是押金還是轉讓費?
 
□廣西法治日報記者 賴雋群 通訊員 馬本現
 
  門面轉租時,承租人與轉租人簽訂合同,承租人支付了2.5萬元押金。房東收回房屋后,承租人向轉租人索還押金,轉租人卻稱這是轉讓費,不予退還。承租人訴至法院。經柳州市兩級法院審理,這起房屋租賃合同糾紛有了最終判決。
 
門面轉租起紛爭
 
  鹿寨縣的桂予能原本租用他人的房屋經營快餐店,后經解云介紹,他將快餐店轉租給許由欣經營。2014年5月25日,許由欣、桂予能簽訂門面租賃合同,約定:桂予能將一間快餐店門面租給許由欣使用,租金每月400元。合同到期后許由欣所添餐具不得拿走,如有損壞,能修復的修復,不能修復的,桂予能用許由欣的押金購買新用具。許由欣經營時間從簽字之日起到桂予能與房東的合同到期之日止。經營期間如果許由欣與房東有矛盾,桂予能須和許由欣共同與房東協商解決。
 
  合同還約定:許由欣交給桂予能房屋、餐具押金2.5萬元,合同到期后,桂予能驗收餐具沒有損壞的,桂予能退還全部押金,不計算利息。許由欣在經營期間如遇不可抗力情況(征地、天災、病痛)不能營業的,許由欣將門面交回桂予能,桂予能退回許由欣全部押金。
 
  2014年5月27日,桂予能收到許由欣支付的押金2.5萬元并出具收條,許由欣從當天起開始經營快餐店。截至2017年9月15日房東收回房屋時止,許由欣每月將400元房租直接交給房東。許由欣停業后,要求桂予能收回餐具并退還押金2.5萬元。桂予能卻稱這2.5萬元是轉讓費,不予退還。
 
  于是,許由欣將桂予能訴至鹿寨縣人民法院,請求法院判令桂予能退還押金2.5萬元。
 
一審判決退還押金
 
  鹿寨縣法院審理后認為,許由欣、桂予能簽訂的合同是雙方的真實意思表示,沒有違反法律規定,為有效合同,雙方應誠信履行合同。合同簽訂后,許由欣履行了合同義務,桂予能不按合同約定履行義務構成違約,應承擔違約責任。桂予能應當依合同約定,向許由欣退還押金2.5萬元。桂予能辯稱其與許由欣是轉讓關系而不是租賃關系,但許由欣提供的門面租賃合同及收條等證據,足以證明本案屬于租賃法律關系。證人解云的證言也不能證實是轉讓關系,即桂予能所提供的證據未能證明其主張成立,因而應承擔舉證不能的不利后果,故對其辯解意見,不予采納。
 
  鹿寨縣法院一審判決桂予能退還許由欣押金款2.5萬元。
 
轉租人提起上訴
 
  “我和房東簽訂了房屋租賃合同,期限從2012年4月至2016年4月。2014年4月,我將門面轉讓給許由欣。租期到后,許由欣并未向我主張任何權利,而是另外和房東簽訂租賃合同繼續經營。許由欣沒有在法定時效內向我主張權利,訴請超過訴訟時效。”桂予能不服一審判決,向柳州市中級人民法院提起上訴,請求柳州市中院駁回許由欣的訴訟請求。
 
  桂予能上訴稱,他與許由欣之間不存在租賃關系,他從未有轉租門面、餐具給許由欣的意思,許由欣也從未付過租金給他,而是直接向房東支付租金。他轉讓餐具和門面給許由欣后,與許由欣再無聯系。他與許由欣之間明顯屬于轉讓關系,故這2.5萬元系轉讓款,不應退還。
 
二審維持原判
 
  經審理,柳州市中院認為,根據我國合同法的規定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同。許由欣、桂予能簽訂的合同真實有效,合同名稱及內容文字表述并無歧義,權利義務的內容完全符合租賃合同的法律特征,與買賣合同區別明顯。桂予能出具收條寫明收取的是押金,而非買賣價款,因此本案屬于租賃法律關系。
 
  柳州市中院指出,民事主體在從事民事行為時,應當遵循誠實信用原則,雙方當事人應按照合同約定履行各自的義務。根據合同,桂予能在合同終止后,有無息退還押金的義務。許由欣主張退還該款項有合同及法律依據。合同并未確定交還押金的明確期限,訴訟時效應當從權利人知道或者應當知道權利受到損害時起計算。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法總則〉訴訟時效制度若干問題的解釋》第2條的規定,民法總則施行之日,訴訟時效期間尚未滿民法通則規定的期限的,適用民法總則關于3年訴訟時效期間規定。即使以桂予能主張按照合同屆滿的2016年起算,至民法總則施行之日(2017年10月1日),也適用3年訴訟時效期間,所以不存在超過訴訟時效的情形。
 
  柳州市中院認定,一審法院認定事實清楚,適用法律及處理正確,桂予能的上訴理由不成立。今年3月22日,柳州市中院作出“駁回上訴,維持原判”的終審判決。
 
  (文中人名為化名)

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